중급 부동산 워크북 · 03 · 가격을 결정하는 요인

금리 1% 오르면 내가 살 수 있는 집값은 얼마나 줄어들까?

부동산 가격을 움직이는 가장 강력한 변수는 입지도 공급도 아니에요. 금리예요. 같은 월급, 같은 자기자본이라도 금리가 1%만 움직이면 내가 빌릴 수 있는 돈이 수천만원 단위로 바뀌고, 그만큼 살 수 있는 집값도 달라져요. 3편에서는 월 상환액·대출기간·금리·보유 현금 다섯 숫자로 "내 구매력은 금리에 얼마나 흔들리는가"를 직접 굴려볼게요.

① 금리는 어떻게 집값을 움직이나요?

부동산 시장에서 가격은 "누군가가 살 수 있는 한도"에서 결정돼요. 그리고 그 한도는 거의 대부분 대출 가능 금액으로 채워져요. 한국 가구의 평균 자기자본만으로 5억짜리 집을 살 수 있는 사람은 극히 일부이고, 보통은 자기자본 + 주택담보대출 조합으로 매수해요. 그래서 "금리가 어떻게 움직이는가 = 내가 빌릴 수 있는 돈이 어떻게 움직이는가 = 내가 살 수 있는 집값이 어떻게 움직이는가"가 한 줄로 연결돼요1.

핵심 메커니즘은 이거예요. 사람들이 대출을 받을 때 결정하는 건 "매월 갚을 수 있는 금액(월 상환액)"이에요. 월 150만원을 갚을 수 있다고 가정해볼게요. 이 150만원으로 30년간 갚을 수 있는 원리금 균등 상환 대출의 현재가치(=대출 가능액)가 금리 4%면 약 3억 1,400만원이지만, 5%로 오르면 약 2억 7,900만원으로 줄어요. 같은 월급, 같은 상환 능력으로도 빌릴 수 있는 돈이 약 3,500만원 감소해요.

이게 거시적으로 보이면 "금리 인상 → 가구 구매력 감소 → 매수 수요 감소 → 가격 하락 압력"이라는 흐름이 돼요. 한국은행이 2022~2023년 기준금리를 0.5%에서 3.5%로 올렸을 때 서울 아파트 매매가가 빠르게 조정된 배경이 바로 이거예요. 공급이 갑자기 늘어난 게 아니라, 같은 가격을 지불할 수 있는 사람이 줄어든 거예요2.

💡 핵심 원리 · 대출 가능액 = 월 상환액 × { (1+r)^n − 1 } / { r × (1+r)^n }이에요(r은 월이자율, n은 상환개월수). 금리가 오르면 분모가 커져 같은 월 상환액으로 빌릴 수 있는 돈이 줄어들어요. 4% → 5% (1%p 인상)만으로 30년 상환 기준 대출 가능액이 약 11% 감소해요.

📝 공식이 어려워 보이지만 걱정 안 하셔도 돼요. 🧮 시뮬레이터가 모든 계산을 자동으로 해드리고, 결과만 보시면 돼요. 핵심은 "월 상환액과 금리가 바뀌면 빌릴 수 있는 돈이 어떻게 달라지는가"예요.

⚖️금리와 매수 가능 집값은 시소예요
📈금리↑
🏠집값↓
금리 오르면
살 수 있는 집값↓
같은 월 상환액이라도 금리가 오르면 빌릴 수 있는 돈이 줄어 살 수 있는 집값이 내려가요
🧩 쉽게 말하면 · 물통 크기(월 상환액)가 같아도, 물이 새는 속도(금리)가 빨라지면 담아둘 수 있는 물(집값)이 줄어드는 것과 같아요.

② 내 돈 옆에 어떻게 닿아 있나요?

가장 흔한 사례는 대출 한도가 부족해서 매수가 무산되는 신혼부부예요. 부동산을 보러 다닐 때 "5억까지는 살 수 있어"라고 생각하다가, 잔금 직전에 금리가 0.5%만 올라도 대출 한도가 1,500~2,000만원 줄어들어 매수가 무너지는 경우가 있어요. 같은 집을 보고 같은 자기자본을 모았는데 금리만 바뀌어서 결정이 달라지는 거예요.

두 번째는 변동금리로 받은 기존 주담대 보유자예요. 5년 변동·10년 변동을 선택했다면 금리 사이클에 따라 월 상환액이 직접 흔들려요. 4% 시점에 30년 만기 3억 대출이면 월 상환액이 약 143만원이지만, 6%로 오르면 같은 대출의 월 상환액이 약 180만원으로 37만원 증가해요. 같은 집, 같은 대출인데 매월 가계 지출이 한 달치 식비만큼 늘어나는 셈이에요.

세 번째는 DSR 한도가 빠듯한 매수자예요. 2026년 현재 한국은 DSR 40% 규제가 적용돼서, 연소득의 40%를 넘는 원리금 상환은 대출이 안 나와요3. 금리가 오르면 같은 대출 금액이라도 월 상환액이 늘어나 DSR 한도를 넘어버려요. 그래서 "내 소득이 늘어나도 금리가 더 빨리 오르면 살 수 있는 집값이 오히려 줄어드는" 역설적인 상황이 발생해요.

💬 "금리가 오르면 집값이 떨어진다"는 단순한 인과가 아니에요. 정확히는 "같은 사람이 살 수 있는 집값 = 매수자의 구매력"이 줄어드는 것이고, 시장에 매수자가 적어지면서 가격이 약해지는 거예요.
📊금리별 대출 가능액 (월 150만·30년 상환)
금리 3%약 3억 5,600만
금리 4%약 3억 1,400만
금리 5%약 2억 7,900만
금리 6%약 2억 5,000만
4%→5% 단 1%p 인상만으로 빌릴 수 있는 돈이 약 3,500만원(−11%) 줄어요 — 같은 월급인데도요
🧩 쉽게 말하면 · 내 소득은 그대로인데 금리라는 문턱이 높아지면, 내가 넘볼 수 있는 집값 사다리 칸이 그만큼 낮아져요.

③ 직접 굴려보면 뭘 알게 돼요?

위 🧮 탭에서 직접 굴려볼게요. 3편 시뮬레이터는 월 상환 가능액·대출기간·현재 금리·상승 후 금리·보유 현금 다섯 숫자를 받아 "내가 살 수 있는 집값이 금리 변화에 따라 얼마나 줄어드는가"를 계산해줘요.

여기서 보고 싶은 세 가지가 있어요. 첫째, 1%p 금리 인상의 영향이 의외로 크다는 점이에요. 직관적으로 "1%면 별거 아니지"라고 생각하기 쉽지만 실제로는 대출 가능액 10% 안팎이 사라져요. 둘째, 대출기간이 길수록 금리 민감도가 커진다는 점이에요. 30년 만기가 20년 만기보다 금리 변화에 더 크게 반응해요. 셋째, 저소득 매수자일수록 더 크게 흔들린다는 점이에요. 월 150만 vs 80만 상환 능력 비교를 통해 확인할 수 있어요.

예시 5개를 준비했어요. "기본"은 월 150만·30년·4%→5%, "완만"은 4%→4.5% (0.5%p), "쇼크"는 3%→6% (3%p 급등), "단기 만기"는 20년, "저소득"은 월 80만 상환 한도 케이스예요.

④ 왜 금리 민감도를 알아야 부동산이 보이나요?

부동산 가격 예측은 어렵지만, "현재 시장에서 사람들이 얼마를 빌릴 수 있는가"는 금리만 알면 어느 정도 계산이 돼요. 그래서 부동산 시장의 단기 흐름을 보려면 분양가나 시세 그래프보다 한국은행 기준금리 발표 일정과 시중은행 주담대 금리 동향을 먼저 봐야 해요. 가격이 움직인 뒤가 아니라, 금리가 움직인 시점에 이미 구매력이 변한 거니까요.