집값 5억, 내 돈은 실제로 얼마나 들어갈까?
부동산은 "매매가"만 보면 안 돼요. 5억짜리 집을 산다고 해서 5억만 준비하면 되는 게 아니거든요. 대출비율로 자기자본이 정해지고, 그 위에 취득세·중개수수료·기타비용(법무비·이사·인테리어·등기·국민주택채권)이 줄줄이 붙어요. 1편에서는 이 다섯 숫자를 직접 굴려보면서 "내 통장에서 실제로 빠져나가는 현금"을 처음부터 끝까지 계산해볼게요.
① 부동산을 산다는 건 어떤 거예요?
부동산 매입은 "매매가를 일시에 지급하는 행위"가 아니라, "매매가의 일부를 내 돈(자기자본)으로 내고, 나머지를 은행에서 빌리고, 그 위에 세금과 수수료를 얹어 잔금을 치르는 일련의 과정"이에요. 그래서 같은 5억짜리 집이라도, 누가 어떻게 사느냐에 따라 실제 필요한 현금은 1억 후반에서 2억 후반까지 차이가 날 수 있어요.
가장 큰 비중을 차지하는 건 대출비율(LTV, Loan To Value)이에요. 매매가의 몇 %까지 빌릴 수 있느냐를 정하는 규제예요. 2026년 기준 무주택자의 경우 규제지역(서울 전역·경기 12개 지역)은 LTV 40%, 비규제지역은 70%까지 가능해요1. 같은 5억 집이라도 규제지역이면 자기자본이 3억 필요하고, 비규제지역이면 1.5억으로 충분해요.
그다음이 취득세예요. 주택을 새로 살 때 한 번 내는 지방세로, 1주택자는 매매가 6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 누진, 9억 초과 3%가 기본 세율이에요. 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택 이상이면 12%까지 올라가요2. 5억짜리 집이면 보통 1.1%(취득세 1% + 농어촌특별세·지방교육세 0.1%) 정도로 약 550만원이에요.
② 내 돈 옆에 어떻게 닿아 있나요?
가장 흔한 사례는 생애 첫 주택을 사는 신혼부부·30대 가구예요. 보통 "5억짜리 아파트를 보고 와서 2억 정도 모았는데 살 수 있을까?"를 묻는데, 매매가만 빼고 계산하면 "5억 − 60% 대출 3억 = 자기자본 2억"으로 떨어지지 않거든요. 취득세 550만원, 중개수수료 200만원, 법무사·등기·국민주택채권 등 기타비용 200만~300만원을 더하면 실제 필요한 현금은 약 2억 1,000만원이에요. 통장에 정확히 2억이 있다면 살 수 없는 셈이에요.
두 번째는 갈아타기를 준비하는 1주택자예요. 기존 집을 팔고 새 집을 사는 경우, 양도소득세·중개수수료·이사비·인테리어까지 한꺼번에 발생해요. 일시적 2주택 비과세 요건을 맞추지 못하면 추가 세 부담이 커지고, 매수와 매도 사이에 잔금 흐름을 정확히 맞추지 못하면 단기 브릿지 대출까지 필요해질 수 있어요(이 부분은 5편에서 깊게).
세 번째는 임대수익형 매수자예요. 오피스텔·상가를 살 때는 부가가치세 환급·임대사업자 등록·취득세 감면 같은 변수가 더 들어오고, 자기자본 비율도 주거용보다 더 보수적으로 잡혀요. 2편에서 자산 유형별 수익 구조 차이를, 4편에서 임대수익률 계산을 다룰게요.
③ 직접 굴려보면 뭘 알게 돼요?
위 🧮 탭에서 직접 굴려볼게요. 1편의 시뮬레이터는 매매가·대출비율·취득세율·중개수수료율·기타비용 다섯 숫자를 받아 "내 통장에서 실제로 빠져나가는 총 현금"을 계산해줘요. 같은 5억 집이라도 LTV가 40%냐 70%냐, 1주택 1.1%냐 3주택 12%냐에 따라 결과가 크게 달라지는 걸 확인할 수 있어요.
이 시뮬레이터에서 진짜로 보고 싶은 건 두 가지예요. 첫째, 대출 비중이 커질수록 자기자본은 줄지만 부대비용 비중은 그대로 유지된다는 점이에요. 부대비용은 매매가 기준이지 자기자본 기준이 아니거든요. 둘째, 다주택자가 되면 같은 매매가에서도 취득세만으로 수천만원이 추가된다는 점이에요. 조정지역 12% 중과를 받으면 5억 집 한 채로 취득세가 6,000만원이에요.
예시도 5개 준비해놨어요. "기본 5억·LTV 60%"로 평균 신혼부부 사례를, "규제지역 LTV 40%"로 서울 무주택자 시나리오를, "비규제 LTV 70%"로 지방 매수 케이스를, "저가 3억·LTV 70%"로 첫 매수 사례를, "12억·9억 초과 3%"로 고가주택 케이스를 비교해볼 수 있어요.
④ 왜 이 계산이 부동산 투자의 첫 출발인가요?
부동산은 다른 자산보다 "진입 비용이 크고 한 번 결정하면 되돌리기 어렵다"는 게 특징이에요. 주식은 잘못 샀다 싶으면 다음 날 시장가로 팔면 되지만, 부동산은 매도까지 평균 3~6개월이 걸리고 그 사이에도 세금·관리비·대출이자가 계속 빠져나가요. 그래서 매입 결정 직전에 "내가 정확히 얼마를 쓸 것인가"를 숫자로 확인하지 않고 들어가면, 잔금 시점에 현금이 부족해서 추가 대출·신용대출·가족 차용까지 끌어다 쓰는 일이 흔하게 벌어져요.
2010년대 후반 서울 부동산 상승기에 "영혼까지 끌어모았다"는 표현이 유행했어요. 매매가만 보고 들어갔다가 부대비용·세금·이사비를 만나서 신용대출·마이너스통장까지 동원한 사례를 가리키는 말이에요. 이건 단순히 무리한 게 아니라, 매입 결정 전 단계에서 "총 필요 현금"을 한 번도 정확히 계산해보지 않았기 때문이에요. 1편에서 이 계산을 한 번이라도 굴려본 사람은, 적어도 잔금 시점에 통장 잔고를 보고 당황하는 일은 없어요.