01 / 비교의 출발선
세 도시의 열쇠, 세 종류의 계산서
부동산 보드게임을 떠올려 봅시다. 같은 돈으로 세 도시의 건물을 하나씩 살 수 있습니다. 한쪽은 들어갈 때 통행료가 크고, 다른 쪽은 매년 유지비가 크며, 또 다른 쪽은 다음 플레이어에게 넘길 때 계산서가 나옵니다. 구입 가격만 보고 가장 좋은 칸을 고르면 게임이 끝날 때 남는 돈은 예상과 달라집니다.
현실의 뉴욕·강남·도쿄도 비슷합니다. 다만 현실에서는 도시의 세법 외에 소유자가 사는 나라의 세법까지 함께 적용될 수 있습니다. 해외 부동산의 세금 지도를 읽을 때 가장 먼저 적어야 할 정보는 집의 주소와 가족의 세법상 주소입니다.
이 칼럼의 질문은 “어디가 무조건 싸다”가 아닙니다. 한국에 사는 부모가 50억 원짜리 아파트를 사고, 보유하거나 팔고, 자녀에게 넘길 때 어떤 비용이 생기는가입니다. 취득세 한 장, 보유세 한 장, 양도·상속세 한 장을 펼쳐 놓고 비교합니다.
02 / 비교의 출발선
비교의 출발선: 50억이라는 숫자부터 맞추자
부모와 성인 자녀는 한국 국적의 한국 세법상 거주자이고, 미국 시민권·미국 상속세상 주소가 없으며 일본의 거주 이력에 따른 특별 과세관계도 없다고 가정합니다. 부모가 개인 단독 명의로 현금 매입하고, 다른 부동산·부채는 없으며 법인·신탁은 사용하지 않습니다.
대상은 강남의 일반 아파트, 뉴욕시의 개별 콘도, 도쿄 23구의 토지 지분이 포함된 분양 맨션입니다. 한국은 1세대 1주택이고, 취득세 계산에서는 전용 85㎡ 초과이되 법률상 고급주택 중과 대상은 아니라고 놓습니다. 뉴욕 코옵은 소유·비용 구조가 달라 비교 대상에서 제외합니다.
계산용 환율은 1달러=1,400원, 100엔=900원으로 고정합니다. 현재 시장환율이나 환율 전망이 아닙니다. 50억 원은 약 357만 1,429달러, 약 5억 5,556만 엔입니다. 금액은 반올림한 설명용 사례입니다.
세금은 2026년 9월 18일 확인 자료를 기준으로 설명합니다. 매입·연간 보유·10년 뒤 매각·상속은 제도를 이해하기 위한 별도 장면입니다. 10년 후 세법과 환율이 같을 것이라는 예측이 아니며, 평가액 가정도 실제 매물의 평균값이 아닙니다.
이후의 실전 판단에서는 총 준비자금 50억 원으로 기준을 바꿉니다. 앞부분의 50억 매입가 세금 사례는 제도 설명용이고, 뒤의 총예산·실제 사례·위기 실험은 매수 의사결정용입니다. 서로 다른 조건의 숫자를 합쳐 확정 수익률로 읽지 않도록 구분했습니다.
03 / 비교의 출발선
첫 번째 함정: 세율이 높다고 세금도 더 클까?
세금의 기본식은 과세표준 × 세율입니다. 따라서 3%와 1.4%라는 숫자를 비교하기 전에 무엇에 곱하는지 봐야 합니다. 50억 원에 1%를 곱하면 5천만 원이지만, 10억 원에 3%를 곱하면 3천만 원입니다. 낮은 세율이 더 큰 세금을 만들 수도 있습니다.
강남의 취득세는 거래가격이 출발점인 반면, 보유세는 공시가격과 공정시장가액비율을 거칩니다. 뉴욕 콘도의 재산세는 시의 평가체계가 출발점입니다. 일본의 부동산취득세와 고정자산세도 원칙적으로 거래가격 자체를 그대로 쓰지 않습니다.
이런 세금 평가액은 판매자가 붙인 가격표와 다른, 세무서의 계산용 가격표라고 이해하면 쉽습니다. 세금 종류가 바뀌면 같은 집에도 다른 가격표가 쓰입니다. 일본에서 보유세 평가액이 낮다고 그 금액이 한국 상속세 평가액으로 자동 인정되는 것도 아닙니다.
출처 · 뉴욕시 · 과세평가액 산정 ↗
출처 · 도쿄도 · 부동산취득세 ↗
출처 · 국세청 · 종합부동산세 계산 흐름 ↗
04 / 비교의 출발선
살 때: 강남은 거래가격, 도쿄는 평가액을 본다
강남 사례는 취득세 3%에 지방교육세 0.3%, 전용 85㎡ 초과에 따른 농어촌특별세 0.2%를 더해 3.5%, 약 1억 7,500만 원입니다. 주택 수·면적·법률상 고급주택 여부가 달라지면 이 계산도 달라집니다. 중개보수와 등기 비용은 별도입니다.
뉴욕은 구매자에게 맨션세와 추가 세율이 적용됩니다. 이 사례의 약 357만 달러는 300만~500만 달러 미만 구간에 들어가, 구매자 부담 세율을 합쳐 1.5%, 약 7,500만 원입니다. 현금 매입이므로 담보대출 관련 세금은 가정에서 제외했습니다. 신축 분양 계약에서 매도자 측 이전세까지 구매자가 떠안는 조건이면 이 숫자는 커집니다.
도쿄는 부동산취득세만 먼저 떼어 봅시다. 토지 평가액 1억 엔, 주거 건물 평가액 1억 엔을 가정하고 주택별 추가 공제를 적용하기 전이라면, 토지는 평가액의 절반 × 3%, 건물은 평가액 × 3%입니다. 합계 450만 엔, 약 4,050만 원입니다. 이 토지 절반 특례의 확인된 기한은 2027년 3월 31일까지입니다.
그러나 4,050만 원은 도쿄의 총 취득비용이 아닙니다. 등록면허세·인지세·중개 및 법무 비용 등이 더해지고, 건물 거래의 소비세 포함 여부도 계약에서 확인해야 합니다. 서로 포함 범위가 다른 금액을 총비용 순위로 정렬해서는 안 됩니다.
출처 · 서울시 ETAX · 주택 취득세 ↗
출처 · 서울시 · 지방세 교육자료(부가세목 포함) ↗
출처 · 도쿄도 · 부동산취득세 ↗
05 / 세금의 작동 방식
보유할 때: 강남의 50억이 곧 보유세 기준은 아니다
강남 아파트의 공시가격을 35억 원으로 가정해 보겠습니다. 시장가격의 70%가 모든 아파트에 적용된다는 뜻이 아니라 계산을 위한 입력값입니다. 1세대 1주택의 재산세 과세표준에 45%를 적용하면 15억 7,500만 원입니다.
재산세 본세는 약 567만 원, 도시지역분은 약 220만 5천 원, 지방교육세는 약 113만 4천 원으로, 여기까지 약 900만 9천 원입니다. 건물에 대한 지역자원시설세 등은 별도입니다. 직전 연도와의 세부담 조정도 실제 고지서에서는 확인해야 합니다.
종합부동산세는 (공시가격 35억−1주택 공제 12억) × 60%=13억 8천만 원이 과세표준입니다. 여기에 누진세율을 적용한 금액은 1,194만 원이며, 이것이 그대로 최종 고지액은 아닙니다. 겹쳐 과세되는 재산세 상당액을 빼고, 해당하면 연령·보유기간 공제를 적용한 뒤 농어촌특별세 등을 계산합니다.
재산세 중복 공제액을 약 185만 4천 원으로 계산하고, 연령·장기보유 공제 및 세부담상한 조정이 없다고 놓으면, 위 재산세 부가세목과 종부세·농특세를 합친 설명용 금액은 연 약 2,111만 원 + 별도 세목입니다. 실제 50억 아파트의 보유세 견적이 아니라, 공시가격 35억이라는 입력에서 나온 예시입니다.
오래 보유한 고령 1주택자는 종부세 공제가 추가될 수 있습니다. 반대로 공동명의나 여러 채 소유는 공제와 계산 구조를 바꿉니다. 한국의 강점·부담을 말하려면 먼저 “어떤 소유자인가”를 정해야 합니다.
출처 · 국세청 · 종합부동산세 계산 흐름 ↗
출처 · 국세청 · 종합부동산세 세율 ↗
출처 · 국세청 · 종합부동산세 안내 ↗
06 / 세금의 작동 방식
뉴욕의 반전: 12.439%를 50억에 곱하면 안 된다
뉴욕 콘도는 일반적으로 Class 2 재산세 체계에 들어갑니다. 이 글의 재산세 산식은 확인된 Tax Year 2026 세율 12.439%를 사용합니다. 이는 2025년 7월~2026년 6월 세무연도의 세율이며, 이후 고지서에 그대로 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
이 세율을 매매가격 약 357만 달러에 곱하지 않습니다. 뉴욕시의 평가, 전환평가액과 감면 등을 거친 최종 과세평가액을 곱합니다. 예를 들어 그 금액이 30만 달러라면 연 재산세는 3만 7,317달러, 약 5,224만 원입니다. 구매가격만 같아도 고지서는 다를 수 있습니다.
추가로 2026–27·2027–28 세무연도의 비주거용 주택 부담을 확인해야 합니다. 콘도·코옵은 DOF 평가액 100만 달러 이상 등이 기준이며, 100만~300만 달러 미만 구간은 해당 평가액의 4%입니다. 매매가격의 4%라는 뜻도, 기준 초과분에만 4%라는 뜻도 아닙니다.
가령 DOF 평가액이 120만 달러이고 면제되지 않는다면 이 추가 부담만 연 4만 8천 달러, 약 6,720만 원입니다. 반면 소유자·임차인·해당 가족 등이 주된 거주지로 사용하면 면제 요건을 검토할 수 있습니다. 따라서 비워 둔 세컨드하우스와 임차인의 생활 터전인 임대주택을 같은 것으로 취급하면 안 됩니다.
앞의 30만 달러 과세평가액 사례와 뒤의 120만 달러 DOF 평가 사례는 서로 다른 입력 사례입니다. 둘을 합쳐 하나의 표준 고지서로 제시하지 않습니다. 매물마다 일반 재산세 고지서와 추가 부담 대상 여부를 각각 확인하는 것이 순서입니다.
출처 · 뉴욕시 · 재산세율 ↗
출처 · 뉴욕시 · 과세평가액 산정 ↗
07 / 세금의 작동 방식
도쿄의 보유세: 땅과 건물을 나누면 보인다
도쿄 23구의 고정자산세 표준세율은 1.4%, 도시계획세는 0.3%입니다. 이 역시 50억 원에 일괄 1.7%를 곱하는 방식이 아닙니다. 주거용 토지는 면적과 용도에 따른 과세표준 특례가 있고, 건물은 별도로 평가됩니다.
앞서 설정한 토지 1억 엔·건물 1억 엔을 다시 사용하되, 토지 지분 전체가 1호당 200㎡ 이하 소규모 주택용지에 해당한다고 가정합니다. 토지 고정자산세는 평가액의 1/6에 1.4%, 도시계획세는 평가액의 1/3에 0.3%를 적용합니다. 2026년도 도쿄 23구의 소규모 주택용지 도시계획세 1/2 경감도 반영합니다.
토지 세금은 약 28만 3,333엔, 건물 세금은 170만 엔입니다. 합계는 약 198만 3,333엔, 연 1,785만 원입니다. 토지 부담조정으로 계산값이 달라지지 않고, 신축 건물 경감은 없다는 단순화입니다. 과세단위별 절사 차이는 생략했습니다.
이 사례에서는 도쿄가 낮아 보이지만 평가액을 다르게 넣으면 결과도 바뀝니다. 건물 연식·토지 지분·신축 경감 기간을 모르면서 “도쿄 50억이면 세금이 연 1,785만 원”이라고 일반화하면 안 됩니다. 보유세와 별도로 관리비·수선적립금·특별수선 부담도 살펴야 합니다.
출처 · 도쿄도 · 고정자산세와 도시계획세 ↗
08 / 세금의 작동 방식
임대료를 받으면 보유비용이 모두 해결될까?
월세가 잘 나오는 도시는 매력적입니다. 그러나 임대료 총액에서 보유세·관리 부담·수선·공실·보험·임대관리 대행료와 임대소득 관련 세금을 빼야 소유자의 현금흐름이 됩니다. 대출이 있다면 원금 상환과 이자도 별도로 봐야 합니다.
계산을 단순화해 연 임대료 1억 5천만 원, 보유·관리·공실 등의 비용 7천만 원인 집을 생각해 보겠습니다. 임대소득세와 금융비용을 빼기 전 잔액은 8천만 원으로, 50억 원 대비 1.6%입니다. 광고의 총 임대수익률 3%와 실제 지갑에 남는 수익률은 다른 숫자입니다. 이 수치는 도시별 시장 평균이 아닌 산식 설명용입니다.
해외 임대소득은 현지 신고와 한국의 거주자 과세를 함께 점검해야 합니다. “매년 얼마 들어온다”는 설명을 들었다면 세전인지, 공실을 넣었는지, 누가 관리비를 부담하는지부터 확인해야 합니다. 세금만 싸고 임대 운영이 나쁘면 좋은 투자라고 하기 어렵습니다.
09 / 세금의 작동 방식
팔 때: 같은 10억 차익에도 공제는 다르다
매입 50억, 매각 60억으로 가격 차이가 10억 원 생겼다고 가정합시다. 실제 양도소득은 취득 부대비용·매각 비용·수선의 성격·감가상각·환산환율에 따라 달라집니다. 아래 한국 계산은 비교를 위해 이러한 필요경비를 0으로 둔 별도 연습문제입니다.
강남에서 적법한 1세대 1주택 요건을 충족하고 10년 이상 보유·거주해 장기보유특별공제 80%를 온전히 적용받는 경우를 봅시다. 고가주택 과세대상 차익은 10억 × (60억−12억)/60억=8억 원입니다. 80% 공제와 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준은 1억 5,750만 원, 지방소득세 포함 계산값은 약 4,390만 원입니다.
해외 부동산에는 이 국내 1세대 1주택 계산을 그대로 옮길 수 없습니다. 한국에서 국외 부동산 양도가 과세되는 거주자의 사례로, 장기보유특별공제 없이 차익 10억에서 기본공제 250만 원만 적용하면, 외국 세액 조정 전 한국 국세·지방세 계산값은 약 4억 2,131만 원입니다. 현지 세금을 여기에 무조건 더하는 것은 잘못입니다.
일본의 일반 장기 부동산 양도는 매각 연도 1월 1일 기준 5년 초과 여부를 봅니다. 국내 거주자에게 흔히 제시되는 20.315%에는 주민세가 포함되므로, 한국 거주 비거주자의 최종 부담과 그대로 같다고 볼 수 없습니다. 미국도 보유기간·소득 수준·감가상각·주세에 따라 최종 세금이 달라집니다.
따라서 여기서 강남의 4,390만 원과 일본의 어느 단일 세율을 맞대어 승자를 고르지 않습니다. 실거주 공제를 충족한 강남 사례와 해외 투자주택은 생활 조건부터 다릅니다. 생활 터전으로 장기 거주하는 국내 1주택의 세제상 이점은 분명하지만, 모든 강남 투자자에게 같은 이점이 생기지는 않습니다.
출처 · 소득세법 · 국외자산 양도 규정 ↗
10 / 세금의 작동 방식
먼저 떼는 세금과 최종 세금은 다르다
미국에서 외국인이 부동산을 처분하면 FIRPTA에 따른 원천징수가 일반적으로 매각대금의 15%입니다. 60억 원 매각대금의 15%는 9억 원입니다. 이것이 곧 10억 차익에 대한 최종 세금 9억 원이라는 뜻은 아닙니다. 신고와 증명서 등 절차에 따라 실제 부담과 환급·추가 납부가 정리됩니다.
일본 역시 이 사례 규모의 비거주자 부동산 처분은 일반적으로 대금의 10.21% 원천징수 대상입니다. 60억 원이면 6억 1,260만 원입니다. 수령 직후 쓸 수 있는 현금과 최종 세후 이익을 구분해야 합니다. 신고 전후 자금이 묶이는 기간은 투자 비용입니다.
뉴욕에서는 매도자 측 이전세도 별도입니다. 이 사례 규모에서는 뉴욕주 0.65%와 시 1.425%를 합친 2.075%가 기본적인 검토 대상이므로, 60억 원 거래라면 약 1억 2,450만 원입니다. 매매대금 기준의 이전세를 소득 기준 양도세와 혼동해서는 안 됩니다.
외국납부세액공제는 이런 중복 과세를 조정하지만, 이름이 세금이라고 모두 공제되는 것은 아닙니다. 소득세·상속세에 대한 공제와 거래세·등록 비용은 성격이 다르고, 한도와 납부 증빙도 필요합니다. 현지 세금을 냈다는 이유만으로 한국 신고가 끝나지는 않습니다.
출처 · IRS · 외국인 부동산 처분 원천징수(FIRPTA) ↗
출처 · 일본 국세청 · 비거주자 부동산 매매 원천징수 ↗
출처 · 뉴욕시 · 부동산 이전세율 ↗
출처 · 소득세법 · 국외자산 양도 규정 ↗
11 / 다음 세대의 계산서
상속의 출발점은 집의 국적이 아니라 부모의 거주지
부모가 한국 거주자인 상태에서 사망하면, 한국 상속세는 원칙적으로 국내외 상속재산을 함께 봅니다. 강남에서 뉴욕으로 집을 바꿨다는 이유만으로 한국 상속세 과세권 밖으로 이동하는 것이 아닙니다.
동시에 미국은 비거주·비시민권자가 보유한 미국 소재 부동산에, 일본은 해당 비거주자의 일본 소재 상속재산에 현지 상속 과세를 할 수 있습니다. 이중과세 조정은 그다음 단계입니다. 외국의 낮은 세금은 한국 세금을 빼 준 뒤에도 낮아야 가족의 절세로 이어집니다.
상속 장면은 전체 유산이 해당 아파트 50억 원뿐이고, 배우자 없이 성인 자녀 1명이 전부 받으며, 채무·사전증여·동거주택공제·장례비 등은 없다고 놓습니다. 신고세액공제도 제외한 비교입니다. 부모나 자녀의 이민, 배우자의 존재, 다른 재산이 추가되면 결과를 다시 계산해야 합니다.
출처 · 국세청 · 상속세 계산 흐름 ↗
12 / 다음 세대의 계산서
강남 50억: 50% 세율이면 25억을 낼까?
위 상속 가정에서는 일괄공제 5억 원을 적용해 과세표준이 45억 원입니다. 여기에 최고 구간 세율 50%를 적용하고 누진공제 4억 6천만 원을 빼면 상속세 산출세액은 17억 9천만 원입니다. 50억의 절반인 25억 원과는 다릅니다.
상속세만 반영한 아파트의 순가치는 32억 1천만 원입니다. 아직 자녀의 상속 취득세와 부가세목, 등기·평가 등 비용을 차감하지 않은 금액입니다. 실제 납부액에는 적용 가능한 공제와 신고 조건도 영향을 줍니다.
무엇보다 아파트의 일부를 세무서에 현금처럼 잘라 낼 수는 없습니다. 물납·연부연납은 요건이 있는 제도이고 자동 적용되는 권리가 아닙니다. 자녀에게 집을 남길 계획이라면 가격 전망과 함께 세금을 낼 유동성을 마련해야 합니다.
출처 · 국세청 · 상속세 계산 흐름 ↗
출처 · 국세청 · 상속공제 ↗
13 / 다음 세대의 계산서
뉴욕 50억: 미국인의 큰 공제를 그대로 쓰면 틀린다
미국 시민권자·상속세상 거주자에게 적용되는 큰 기본 제외액을, 한국에 사는 비시민권자의 뉴욕 아파트에 그대로 적용하는 설명은 위험합니다. 이 글의 비거주·비시민권자 사례는 일반적으로 미국 소재 유산 6만 달러 초과 시 신고 의무를 검토하며, 기본 통합세액공제는 1만 3천 달러입니다.
50억 원을 1,400원으로 나누면 약 357만 1,429달러입니다. 공제 가능한 채무·비용 등이 없는 조건에서 연방 누진세율표로 계산하면 34만 5,800달러 + (357만 1,429−100만)달러 × 40% − 1만 3천 달러입니다. 연방 상속세는 약 136만 1,371달러, 19억 592만 원입니다.
2026년 뉴욕주 상속세 기본 제외액은 735만 달러입니다. 이 글처럼 전체 유산이 위 아파트뿐이고 다른 합산 요소가 없다면 그 규모에 못 미칩니다. 다른 국내외 재산이 있는 사람에게 같은 판단을 옮겨서는 안 됩니다.
한국 산출세액 17억 9천만 원과 미국 세금 19억 592만 원을 단순 합산하지 않습니다. 한국에서 해당 미국 상속세가 공제 요건을 충족하고 이 사례의 공제한도까지 인정된다고 가정하면 한국 추가 상속세는 0, 합계 부담은 약 19억 592만 원입니다. 상속세만 반영한 잔액은 약 30억 9,408만 원입니다. 미국에서 더 낸 차액을 한국이 자동으로 환급해 주는 구조는 아닙니다.
출처 · IRS · Form 706-NA 신고 지침 ↗
출처 · IRS · 상속세 누진세율표 ↗
14 / 다음 세대의 계산서
도쿄 50억: 평가 절세와 최종 절세를 구분하자
일본 상속세의 기초공제는 3천만 엔 + 법정상속인 1명당 600만 엔입니다. 이 사례에서는 3,600만 엔입니다. 세율 구조의 차이만 보기 위해 일본의 상속세 평가액도 50억 원 상당이라고 먼저 놓아 보겠습니다. 실제 맨션의 평가액이 시장가격과 같다는 가정은 아닙니다.
5억 5,556만 엔에서 3,600만 엔을 공제한 약 5억 1,956만 엔에 50%를 곱하고 4,200만 엔을 빼면, 약 2억 1,778만 엔, 원화 19억 6천만 원입니다. 앞의 한국 공제가 한도까지 인정되는 조건이면 추가 한국 상속세는 0이고, 상속세만 반영한 잔액은 30억 4천만 원입니다.
그러면 일본 평가액이 더 낮으면 어떨까요? 별도 민감도 사례로 일본 상속 평가액을 3억 엔, 즉 27억 원으로 놓으면 현지 상속세는 9,180만 엔, 약 8억 2,620만 원입니다. 한국의 평가액은 여전히 50억 원이고 공제가 충분히 인정된다고 놓으면 한국 추가분 약 9억 6,380만 원과 합쳐 총 17억 9천만 원입니다. 일본 세금이 줄어든 만큼 한국 추가세가 생기는 모습입니다.