아파트·오피스텔·상가, 수익 구조는 얼마나 다를까?
1편에서 "이 집을 사려면 얼마가 필요한가"를 봤다면, 2편에서는 같은 자기자본으로 어떤 부동산을 사는가에 따라 수익 구조가 어떻게 달라지는지를 비교해볼게요. 아파트·오피스텔·상가를 매입가·월임대료·공실률·연 비용 네 숫자로 굴려보면, "수익률이 높아 보이는 것"과 "실제로 안정적인 것"이 다르다는 게 보여요.
① 부동산은 한 가지 자산이 아니에요
흔히 "부동산"이라고 하면 아파트를 떠올리지만, 실제 부동산 시장은 크게 주거용·수익형·토지 세 줄기로 나뉘어요. 주거용의 대표가 아파트·빌라·단독주택이고, 수익형의 대표가 오피스텔·상가·지식산업센터·꼬마빌딩이에요. 같은 5억을 넣어도 어느 자산이냐에 따라 임대료 수준, 공실 가능성, 관리비, 거래 빈도, 환금성, 세금 구조까지 전부 달라요1.
가장 기본은 아파트예요. 실거주 수요가 두텁고 환금성이 좋지만 임대수익률은 보통 연 1.5~2.5% 수준이에요. 시세 차익을 기대하는 자산이에요. 오피스텔은 1~2인 가구·직장인 임대 수요로 임대수익률이 연 3~5%로 높은 편이지만, 공실률이 5% 안팎이고 감가가 빨라요. 상가는 임대수익률 연 4~7%로 가장 높아 보이지만 공실률이 10%를 넘는 경우도 흔하고, 임차인 교체 시 인테리어·중개수수료 부담이 크고, 입지가 망가지면 시세가 반토막 나는 경우도 있어요2.
여기서 핵심 변수가 두 개 있어요. 공실률과 연 비용(관리비·수선비·대출이자)이에요. 표면 임대수익률(월세 × 12 ÷ 매입가)이 높아 보여도, 공실과 비용을 빼고 나면 순수익률이 절반 가까이 떨어지는 경우가 흔해요. 그래서 자산을 비교할 때는 표면 수익률이 아니라 "공실 반영 순수익률"을 봐야 해요.
② 내 돈 옆에 어떻게 닿아 있나요?
가장 흔한 사례는 50~60대 은퇴 준비층의 수익형 부동산 전환이에요. "아파트는 임대수익이 너무 낮으니 오피스텔·상가로 갈아타자"는 결정인데, 실제로 들어가 보면 공실 두 달에 임대수익이 1/6로 줄어들고, 임차인 교체 시 인테리어 비용이 500~2,000만원씩 빠져요. 표면 수익률만 보고 옮겼다가 실수령 임대수익이 아파트 시절보다 더 적어지는 경우가 발생해요.
두 번째는 30~40대 직장인의 첫 임대 부동산 매입이에요. 자기자본 1~2억으로 살 수 있는 게 오피스텔이라 진입은 쉬워요. 다만 오피스텔은 주택 수에 포함되는 경우가 많고(주거용으로 사용 시), 향후 1세대 1주택 양도세 비과세 자격에 영향을 줘요. 임대수익만 보고 들어갔다가 양도세 단계에서 손해를 보는 케이스가 적지 않아요(5편에서 깊게).
세 번째는 상가 단독 매수자예요. 보통 "월세 300만원이면 연 3,600만원 = 6억 매입가의 6%"라고 계산하는데, 공실 3개월·관리비·임대료 부가세·대출이자를 다 빼면 실제 순수익률은 3~4% 수준에 머무는 게 보통이에요. 게다가 상권 위축 시 임대료 자체가 깎이는 위험까지 안고 있어요.
③ 직접 굴려보면 뭘 알게 돼요?
위 🧮 탭에서 아파트·오피스텔·상가 세 자산을 동시에 비교해볼게요. 각 자산마다 매입가·월임대료·공실률·연 비용 네 숫자를 입력하면, 공실 반영 임대수익·연 비용·연 순수익·순수익률이 자산별로 나란히 계산돼요.
여기서 보고 싶은 두 가지 차이가 있어요. 첫째, 같은 5억을 넣어도 자산별 임대수익 절대액이 크게 다르다는 점이에요. 아파트 5억 vs 상가 4억은 매입가는 비슷해도 월세 차이가 100만원 vs 250만원으로 2배 이상 벌어져요. 둘째, 공실률을 5%만 올려도 순수익이 큰 폭으로 흔들린다는 점이에요. 상가 공실률 10% → 20%로 가면 순수익이 절반 이하로 떨어져요.
예시 5개로 시나리오를 비교해보세요. "기본 시나리오"는 규격서 표준값, "공실 악화"는 모든 자산 공실률 ↑, "임대료 인상"은 월세 +20%, "저가 매수"는 모든 자산 매입가 낮춤, "고가·고비용"은 매입가 ↑·비용 ↑ 케이스예요.
④ 왜 자산 유형 비교가 부동산 투자의 두 번째 출발인가요?
부동산은 한번 사면 갈아타기까지 최소 1~2년이 걸리고, 그동안 자산 유형이 가진 본질적 위험이 전부 내 자산이 돼요. 아파트를 사면 시세 변동성이 내 위험이고, 상가를 사면 공실 위험이 내 위험이에요. 그래서 매입 결정 전에 "이 자산이 가진 고유 위험이 내 위험 감내 범위 안인가"를 숫자로 확인하는 게 두 번째 출발점이에요.