내 집 마련, 나에게 맞는 대출 찾기

🧭 집의 나이보다 먼저 볼 네 가지

대출을 집으로 들어가는 네 개의 문이라고 생각해 보세요. 첫 문은 사람입니다. 소득·자산·주택 보유·출산·혼인 조건을 봅니다. 두 번째는 집입니다. 가격·면적·지역·등기 상태를 봅니다. 세 번째는 상환, 마지막은 일정입니다. 앞문을 통과했어도 잔금 날짜까지 마지막 문이 열리지 않으면 거래를 마칠 수 없습니다.

“구축은 디딤돌, 신축은 보금자리론”처럼 나누면 틀리기 쉽습니다. 오래된 아파트도 주택·차주 조건을 충족하면 정책대출의 대상이 될 수 있고, 새 아파트도 집값이 상품 기준을 넘으면 이용하기 어렵습니다. 신축에서 특히 달라지는 것은 준공과 등기, 집단대출의 일정입니다.

대출을 고르는 첫 질문은 ‘몇 년 된 집인가?’보다 ‘누가, 얼마짜리 어떤 상태의 집을, 언제 사는가?’입니다.

출처 · 마이홈 · 내집마련 디딤돌 ↗ / HF · 보금자리론 상품소개 ↗

내 조건으로 상품 후보부터 좁히기

아래는 상담 순서입니다. 한 갈래에 해당한다고 다른 상품이 자동으로 제외되는 것은 아닙니다. 여러 후보가 겹치면 필요한 금액, 실제 적용금리, 향후 금리 변경 조건을 같은 기준으로 비교하세요.

1. 최근 2년 내 출산?신생아 특례 구입 요건 확인
2. 신혼 + 생애최초?신혼부부전용과 일반 디딤돌 비교
3. 무주택 · 소득·자산 기준 안?일반 디딤돌 후보 확인
4. 기금 조건 밖이거나 금액 부족?보금자리론 · 은행 주담대 비교
5. 청약 당첨 · 재건축 거래?단지별 전용·집단대출과 실행 일정 추가 확인

출산 요건에 해당하면 신생아 특례를, 신혼이면서 생애최초라면 신혼부부전용 구입자금을 함께 살펴봅니다. 그 밖의 무주택자는 일반 디딤돌을 확인하고, 기금의 자산·주택 조건에 걸리면 보금자리론과 은행대출을 비교합니다. 정책대출이 안 된다는 사실만으로 은행대출도 안 된다는 뜻은 아닙니다.

우선순위는 ‘무조건 가장 싼 상품’이 아니라 ‘내 집과 잔금 일정에 실제로 쓸 수 있는 후보’입니다.

출처 · 마이홈 · 내집마련 디딤돌 ↗ / 마이홈 · 신생아 특례 디딤돌 ↗ / HUG · 신혼부부전용 구입자금 자격 안내 ↗ / HF · 보금자리론 상품소개 ↗

📋 주요 네 가지, 같은 항목으로 비교하기

소득은 통장에 찍히는 월 실수령액이 아니라 해당 상품이 인정하는 연소득으로 심사합니다. 자산도 예금만 보는 것이 아니므로, 자동차·금융자산·부채 등을 공식 산식으로 확인해야 합니다. 맞벌이 합산과 무주택 판단 범위 역시 상품별로 다릅니다.

혼자 집을 산다면 일반 표에서 한 번 더 확인

디딤돌의 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 별도 기준이 있습니다. 주택 평가액 3억 원 이하, 전용 60㎡ 이하, 한도 1억5천만 원이며 생애최초는 2억 원입니다. 비수도권의 도시지역이 아닌 읍·면은 면적 예외가 있습니다. 만 30세 미만은 원칙적으로 제한되며 부양가족 예외를 별도 확인합니다.

신혼 우대와 신혼 전용은 같은 말이 아닙니다

신혼부부전용 구입자금은 신혼이면서 생애최초라는 조건을 함께 봅니다. 혼인 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼예정 등 신혼 인정 조건을 확인하세요. 일반 디딤돌의 신혼가구 기준만 보고 전용 상품도 된다고 생각하면 안 됩니다.

표에 있는 숫자 하나만 맞추지 말고, 소득·자산·무주택·집값·면적을 한 세트로 확인하세요.

출처 · 마이홈 · 내집마련 디딤돌 ↗ / HF · 디딤돌 상품 및 현재 신청 창구 ↗ / HUG · 신혼부부전용 구입자금 자격 안내 ↗

맞벌이라면 두 사람 소득을 먼저 더하세요

상품에서 인정한 연소득이 각각 4,500만 원과 4,000만 원이면 합계는 8,500만 원입니다. 각각 4,500만 원이면 9,000만 원이므로 신혼이라는 이유만으로 현재 신혼 디딤돌의 8,500만 원 기준을 통과하지는 못합니다. 휴직·이직·사업소득은 인정 방식과 증빙이 다르므로 급여 입금액을 단순히 12배 하지 말고 두 사람의 인정소득을 확인하세요.

보금자리론은 현재 신혼가구의 신청 소득 기준이 8,500만 원이지만, 신혼 우대금리 0.3%p는 부부합산 7,000만 원 이하라는 별도 조건이 있습니다. 신청 가능과 금리 할인 가능을 나누어 봐야 합니다.

출처 · HF · 보금자리론 상품소개 ↗ / HF · 보금자리론 금리와 우대 조건 ↗

출처 · KB국민은행 · 디딤돌·신혼가구 금리 및 우대 ↗ / HUG · 신혼부부전용 구입자금 자격 안내 ↗

청약 당첨자와 출산가구가 따로 볼 조건

청년 주택드림은 기존 아파트를 사는 모든 청년의 상품이 아닙니다

청년 주택드림 청약통장을 통한 청약 당첨과 연계되는 구입대출입니다. 통장 가입·납입 실적, 나이, 소득·자산, 당첨 주택의 조건을 함께 봅니다. 공식 계획에 안내된 한도는 미혼 3억 원·신혼 4억 원이지만, 이를 일반 매매에 그대로 적용하지 마세요. 당첨 통장 해지 전에도 대출 연계 요건을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

신혼희망타운·일부 공공분양은 별도의 전용 모기지나 수익공유 조건이 붙을 수 있습니다. 일반 아파트 대출표보다 해당 단지의 입주자모집공고와 전용대출 약정을 먼저 펼쳐야 합니다. 전세사기피해자 전용 상품과 지자체 이자지원도 인정 요건과 자금 용도가 달라 별도로 확인합니다.

출처 · 주택도시기금 · 청년 주택드림 등 상품 FAQ ↗ / 국무조정실 · 제2차 청년정책 기본계획 ↗

신생아 특례는 처음 금리와 이후 금리를 나누어 보기

기본 특례금리 적용기간은 5년입니다. 이후 금리는 대출 취급 당시 소득 구간 등에 따라 달라지고, 추가 출산에 따른 우대·연장 조건도 있습니다. 따라서 “처음 몇 년 월 얼마”와 “특례 종료 후 월 얼마”를 둘 다 받아보는 것이 실용적입니다. 임신 사실만으로 출산 요건을 충족한다고 보지 말고 접수일과 출생일을 확인하세요.

기존 1주택자의 신생아 특례 대환은 새 집을 추가로 사는 구입대출과 다릅니다. 특히 소득 1억3천만 원 초과 가구의 대환 제한처럼 구입과 대환에 다른 조건이 있으므로, 기존 대출을 갈아타려면 대환 전용 안내로 확인합니다.

지원 대상에 들어가는 것과 낮은 금리가 끝까지 유지되는 것은 서로 다른 문제입니다.

출처 · 마이홈 · 신생아 특례 디딤돌 ↗

🔎 최대 한도와 실제 승인액은 왜 다를까요?

집의 담보가치를 기준으로 보는 비율이 LTV입니다. 하지만 이것만으로 끝나지 않습니다. 상품 자체의 한도, 소득 대비 갚을 능력, 선순위 대출·임차보증금, 지역 규제, 은행 심사까지 함께 걸립니다. 실무에서는 각 제한을 모두 충족하는 금액만 빌릴 수 있습니다.

예를 들어 생애최초인 무주택 부부가 수도권의 5억 원 아파트를 일반 디딤돌로 검토한다고 가정합시다. 소득·자산·면적 등 자격을 충족해도 70%인 3억5천만 원을 곧바로 받을 수는 없습니다. 생애최초 일반 한도 2억4천만 원이 먼저 걸리고, 담보 공제나 소득 심사에 따라 더 줄 수 있습니다. 신혼·다자녀에 해당하면 비교할 상품 한도가 달라집니다.

출처 · 마이홈 · 내집마련 디딤돌 ↗

LTV는 집, DTI·DSR은 갚는 사람을 봅니다

DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 부채의 이자 부담을 소득과 비교합니다. DSR은 다른 가계대출의 원금 상환까지 폭넓게 반영합니다. 정책모기지의 DTI 심사와 은행의 차주단위 DSR 규제를 같은 계산으로 취급하지 마세요. 정책대출도 상환능력 심사가 없어지는 것은 아닙니다.

은행권 차주단위 DSR 적용 대상의 일반 기준은 40%입니다. 연소득 6천만 원이라면 단순 계산상 연간 원리금 2,400만 원이 기준이지만, 기존 대출 상환액을 빼고 스트레스 DSR도 적용하면 새 주담대에 쓸 수 있는 여력은 줄어듭니다. 이 숫자는 실제 승인액도, 생활비를 고려한 적정 상환액도 아닙니다.

스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 심사 계산에 반영하는 장치입니다. 심사에 더하는 금리를 실제 대출이자에 그대로 붙여 받는 제도는 아닙니다. 적용 폭은 지역·금리 유형·경과규정에 따라 달라집니다.

신용대출로 계약금을 먼저 마련하면 주담대 여력이 줄 수 있습니다. 추가 차입 전에 전체 대출을 한꺼번에 계산하세요.

출처 · 금융위 · 10·15 주택시장 안정화 대책 FAQ(2025.10.15.) ↗ / 금융위 · DSR·스트레스 DSR 설명(2026.5.15.) ↗

부부합산 소득으로 상품 자격을 확인하는 것과, 배우자 소득을 상환능력 심사에 합치는 것은 구분합니다. 배우자 소득을 합산할 때 어떤 배우자 부채까지 반영하는지, 소득 증빙과 채무자 구성을 금융회사에 확인하세요. 두 사람 소득만 더하고 배우자 부채를 빼는 계산은 피해야 합니다.