PROLOGUE / 판정의 기준
누가 올렸는가, 먼저 숫자부터 답하자
아파트값 이야기는 쉽게 정치 이야기가 됩니다. 누군가는 규제를 탓하고, 다른 누군가는 규제 완화를 탓합니다. 그런데 같은 가격표를 보면서도 결론이 다르다면, 먼저 어떤 기간과 어떤 주택을 비교했는지부터 확인해야 합니다.
이 글에서 채택한 KB부동산 기반의 정부별 비교표에서는 노태우 정부의 서울 아파트 누적 상승률이 70.7%로 가장 큽니다. 문재인 62.2%, 김대중 59.8%, 노무현 56.6%가 뒤를 잇습니다. 이 결과를 두고 보수 정부에서는 집값이 오르지 않았다거나, 진보 정부의 가격 안정 성적이 좋았다고 말할 수는 없습니다.
그러나 그 정부 때 오른 가격과 그 정부가 정책으로 올린 가격은 같은 숫자가 아닙니다. 정부가 물려받은 공급, 세계적인 금융위기, 중앙은행의 금리 변화가 함께 작용합니다. 칼럼의 과제는 책임을 지우는 것이 아니라 책임의 위치를 정확히 찾는 것입니다.
이 글의 판정 기준은 아파트 매매가격입니다. 복지 확대나 건설경기 부양의 의의는 별도 문제로 두고, 정책이 매수 자금·매도 물량·현재와 미래의 공급을 어느 방향으로 움직였는지를 보겠습니다. 정책 목표가 가격 회복이었다면, 가격을 올린 조치는 의도한 결과일 수도 있습니다.
| 정부 | 구간 표기 | 전국 | 서울 |
|---|---|---|---|
| 노태우 | 1988~1993 | +70.0% | +70.7% |
| 김영삼 | 1993~1998 | +3.2% | +2.0% |
| 김대중 | 1998~2003 | +38.5% | +59.8% |
| 노무현 | 2003~2008 | +33.8% | +56.6% |
| 이명박 | 2008~2013 | +15.9% | -3.0% |
| 박근혜 | 2013~2017 | +9.9% | +10.4% |
| 문재인 | 2017~2022 | +38.3% | +62.2% |
| 윤석열 | 2022~2025 | -11.3% | -4.9% |
READING GUIDE / 같은 자로 재기
박정희 시대의 상승률을 빈칸으로 남긴 이유
지금 널리 쓰이는 전국·서울 아파트 가격지수의 장기 비교는 1980년대 중반 이후 자료에 기반합니다. 박정희 정부와 전두환 정부 전 기간을 같은 자로 재는 수치는 확보하지 못했습니다. 당시 특정 강남 아파트의 가격이나 땅값을 가져와 전국 아파트 상승률처럼 채워 넣지 않습니다.
정부별 누적 변동률은 유진투자증권의 2025년 7월 보고서 10쪽에 실린 KB부동산 기반 재집계를 그대로 사용했습니다. 자체적으로 취임일·퇴임일의 일별 가격을 재계산한 표가 아닙니다. 보고서에 월 경계의 세부 산식이 제시되지 않아, 몇 달의 경계 차이까지 정밀한 임기 성적표라고 해석해서는 안 됩니다.
기간 길이가 다른 박근혜·윤석열 정부를 5년 임기와 그대로 비교하면 속도를 잘못 읽을 수 있습니다. 따라서 표는 누적 변화의 크기를 보여주며, 정확한 월 경계를 확인하지 못한 상태에서 연환산 순위를 덧붙이지 않았습니다. 초기 두 정부와 재임 중인 이재명 정부까지 포함한 전 시대의 확정 순위도 아닙니다.
또한 여기의 가격은 물가를 차감하지 않은 명목가격입니다. 원 단위 상승액도, 특정 단지의 투자수익률도 아닙니다. 최근 동향은 한국부동산원 자료를 별도로 표시하며 KB 계열 뒤에 이어 붙이지 않습니다. 비교할 수 없는 숫자를 한 줄로 연결하지 않는 것이 냉정함의 출발점입니다.
THE MECHANISM / 돈과 집 사이
M2란 무엇일까? 돈의 물탱크와 집값으로 향하는 수도관
M2는 ‘광의통화’, 즉 돈의 범위를 넓게 잡아 센 통화량입니다. 지갑 속 현금과 바로 꺼내 쓰는 예금뿐 아니라, 만기 2년 미만 정기예·적금 등 비교적 쉽게 현금화할 수 있는 금융상품까지 포함합니다. 집이나 주식의 가격을 모두 더한 국민의 총자산도, 정부가 한 해에 쓰는 예산도 아닙니다.
내 지갑의 현금만 보면 살 수 있는 것이 적어 보여도, 통장과 예금까지 함께 보면 사용할 수 있는 자금의 규모는 달라집니다. M2도 이런 식으로 현금보다 넓은 범위의 돈을 살펴보는 지표입니다. 다만 실제 통계에는 정해진 금융상품과 보유 주체의 범위가 있으므로 개인의 모든 금융자산을 더하는 것과는 다릅니다.
경제를 마을에 비유하면 M2는 여러 집과 기업의 물탱크에 담긴 물을 합쳐 살펴보는 것과 비슷합니다. 물탱크마다 현금·예금이라는 물이 있고, 이 물은 소비·사업 투자·자산 거래 등 여러 용도로 쓰일 수 있습니다. 여기서 물은 돈의 규모를 설명하기 위한 비유이며, 모두가 공동으로 꺼내 쓰는 하나의 통장이라는 뜻은 아닙니다.
아파트시장으로 이어지는 수도관에는 금리와 대출 규제라는 밸브가 있다고 생각해 보세요. 물탱크에 물이 많아져도 이자 부담이 크거나 대출 한도가 낮으면 집을 살 수 있는 사람의 자금 여력은 제한됩니다. 반대로 매수 여건이 좋아지고 집값 상승 기대까지 커지면 특정 지역의 아파트를 사려는 구매력이 강해질 수 있습니다.
그렇다면 “M2가 늘었다”는 말은 무엇일까요? 같은 통계 기준으로 비교할 때, 통화로 집계되는 현금·예금 등의 잔액이 커졌다는 뜻입니다. 모든 사람의 통장 잔액이 고르게 늘었다거나, 늘어난 돈이 모두 집을 살 대기자금이라는 뜻은 아닙니다. M2는 돈의 규모를 보여주지만, 그 돈이 어디로 얼마나 빠르게 움직이는지까지 알려주지는 않습니다.
숫자도 이렇게 읽으면 쉽습니다. 가령 같은 기준의 M2가 100조 원에서 110조 원이 됐다면 10% 증가한 것입니다. 다음 해 115조 원이 되면 증가율은 약 4.5%로 낮아져도 돈의 잔액 자체는 여전히 늘었습니다. 이는 이해를 위한 가상 예시입니다. 통화 증가율 둔화와 통화량 감소는 다른 말이고, 통화가 10% 늘었다고 아파트값도 10% 오르는 것은 아닙니다.
대출이 늘면서 예금이 만들어질 수 있고, 금융상품 사이의 자금 이동도 통화 지표를 바꿉니다. 집을 사며 돈을 지불하면 매수인의 예금이 매도인에게 이전됩니다. 아파트 거래금액만큼 사회 전체의 돈이 사라지거나, 그 금액이 모두 새로 발행되는 것은 아닙니다.
아파트 가격으로 이어지는 중간 문은 대출 가능액·이자 부담·소득·가격 기대입니다. 통화가 늘어도 대출이 막히거나 가격 하락을 예상하면 매수세가 약할 수 있습니다. 반대로 전국 통화 증가가 완만해도 특정 지역에 구매력이 집중되면 그 지역은 오를 수 있습니다.
2025년 말에는 수익증권 제외 등을 반영한 M2 개편도 있었습니다. 구기준과 신기준의 차이를 실제 돈의 증발로 읽어서는 안 됩니다. 이 글은 1970~2017년 역사 계열과 최근 한국은행 발표를 구분하고, 통화량을 정부의 부동산 정책 성적과 일대일로 연결하지 않습니다.
자료 · 한국은행, 최근 유동성 상황에 대한 이해, 2025 ↗
1961/1963~1979 / 박정희
아파트 시장의 판을 만들었지만, 투기도 함께 자랐다
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박정희 시대는 이미 완성된 아파트 시장을 관리한 시기보다 도시화에 대응하며 아파트 중심의 공급 체계를 만들어 가던 시기로 이해해야 합니다. 1961년 이후 권력의 연속성과 1963년 대통령 취임을 구분하되, 여기서는 개발 시기를 함께 살펴봅니다.
산업화와 도시 인구 집중 속에서 대규모 주택단지와 택지 개발이 확대됐습니다. 국가가 도시의 공간을 바꾸고 민간 건설을 동원하는 방식이었습니다. 오늘날의 보수를 곧바로 작은 정부·시장 자율과 동일시하면 이 강한 국가 주도 개발을 설명하기 어렵습니다.
통화 환경도 지금과 달랐습니다. IMF/FRED 역사 계열의 M2는 1970년 1월 약 0.59조 원, 1979년 10월 약 8.17조 원입니다. 경제 규모와 금융체계가 커지는 과정의 수치이며, 이를 아파트 수요 증가액이나 이 정부 전체의 통화 증가율로 바꾸어 말할 수는 없습니다.
1978년 8·8 대책이 투기와 지가 상승을 문제로 삼았다는 사실은 개발과 투기 억제가 동시에 존재했음을 보여줍니다. 다만 지가 상승 기록을 아파트 매매가격지수로 대신할 수는 없습니다.
가격 관점의 평가: 공급 체계를 확장한 공은 인정해야 합니다. 동시에 개발이 특정 지역의 기대 이익과 수요 집중을 키우는 경로를 함께 열었다는 점도 비판 대상입니다. 다만 이 시대를 수치상 “아파트값을 가장 많이 올린 정부”로 판정할 동일 지표는 없습니다.
자료 · 경제기획원, 1978.8.8 부동산투기억제 및 지가안정 종합대책 · KDI 수록 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
1979~1980 / 최규하 · 과도기
짧은 과도기를 가격 순위로 재단할 수 있을까?
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최규하 정부의 짧은 재임기도 연표에서 생략하지 않습니다. 다만 1979~1980년의 정치·경제적 충격과 앞뒤 정부의 정책 연속성을 몇 개월의 가격 변화로 분리하기는 어렵습니다.
이 구간에서 확인할 수 있는 M2 역사 계열은 1979년 10월 약 8.17조 원에서 1980년 8월 약 11.24조 원입니다. 두 시점은 정권 전환을 읽기 위한 참고 관측월이며, 대통령 개인의 통화 공급 실적이 아닙니다.
평가를 유보해야 하는 것도 평가입니다. 동일한 아파트 지수와 충분한 관측기간이 없는 과도기에 순위를 매기면, 숫자가 설명을 돕기보다 확신을 꾸며내게 됩니다.
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
1980~1988 / 전두환
규제와 개발 촉진을 함께 쓴 정부
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전두환 정부를 규제 완화 일변도로 기억하면 실제 정책 조합을 놓칩니다. 1980년 택지개발촉진법은 대규모 택지 공급의 제도적 기반이 됐고, 청약과 전매, 분양자격을 제한하는 조치들도 병행됐습니다.
기존 주택이 부족할 때 택지를 확보하고 대량 공급하는 체계는 가격 안정에 필요한 기반입니다. 그러나 분양가격과 거래를 통제하는 것만으로 사람들이 원하는 지역의 매매 수요가 사라지는 것은 아닙니다. 신규 분양시장과 기존 아파트시장도 구분해야 합니다.
M2 역사 계열은 1980년 8월 약 11.24조 원에서 1988년 2월 약 73.82조 원으로 확대됐습니다. 통화의 절대량만으로 집값을 설명하기 어려운 이유는, 이 사이 경제와 금융거래의 규모도 함께 커졌기 때문입니다.
가격 관점의 평가: 대량 공급의 제도적 능력을 마련한 점은 장점입니다. 다만 가격 통제와 경기 부양이 엇갈리는 정책 조합은 시장에 일관된 신호를 주기 어렵습니다. 임기 전체를 덮는 동일 아파트 지수가 없어 누적 상승률 순위에는 넣지 않았습니다.
자료 · 국가기록원, 부동산정책의 변천 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
1988~1993 / 노태우
가장 큰 상승률, 그리고 말기의 방향 전환
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채택한 비교표에서 노태우 정부의 아파트 가격은 전국 70.0%, 서울 70.7% 상승했습니다. “보수 정부는 집값을 올리지 않는다”는 주장은 이 한 사례만으로도 일반 법칙이 될 수 없습니다.
통화도 확대됐습니다. M2 역사 계열은 1988년 2월 약 73.82조 원에서 1993년 2월 약 218.20조 원으로 늘었습니다. 그러나 이 수치만으로 주택 공급 부족과 가격 기대를 지워 버릴 수는 없습니다.
정부는 200만 호 주택건설과 1기 신도시 개발을 추진했고, 토지·거래 규제도 함께 사용했습니다. 중요한 것은 발표 숫자만 남긴 것이 아니라 대규모 주택 공급이 실행됐다는 점입니다. 1992년 당시 기록은 전년 말까지 약 120만 채의 입주를 설명합니다. 이는 당시 정부의 전체 주택 기록으로, 서울 아파트만의 입주량은 아닙니다.
누적 상승과 후반기 안정은 동시에 참일 수 있습니다. 크게 오른 뒤 하락해도 임기 말 가격은 임기 초보다 높을 수 있습니다. 공급이 작동하기까지의 시간 차이를 무시하면 이 정부의 실패와 성과 중 하나를 지우게 됩니다.
가격 관점의 평가: 초반 급등을 막지 못한 책임은 크지만, 후반기와 다음 정부에 걸친 공급 기반을 만든 성과도 큽니다. 높은 상승률만으로 모든 정책을 실패로 처리하거나, 공급 성공만으로 초반 급등을 없던 일로 만들 수 없습니다.
자료 · 유진투자증권, 「부동산 시장 전망: 건강한 랠리」, 2025.7, 10쪽 · KB부동산 재집계 ↗
자료 · 국정신문, 주택 200만 호 건설, 1992.4.2 · 당시 정부 설명 ↗
자료 · 국가기록원, 대한뉴스 1902호, 1992 · 당시 공급·입주 기록 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
1993~1998 / 김영삼
안정된 성적표에는 물려받은 공급이 있다
사진: 대한민국 국가기록원
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정부별 표에서 전국 아파트는 3.2%, 서울은 2.0% 상승에 그칩니다. 앞뒤 정부와 비교하면 명목가격의 누적 변화가 작습니다. 다만 이 결과가 이 정부가 새로 시행한 정책만으로 만들어진 것은 아닙니다.
앞선 대규모 주택건설의 결과가 이어졌고, 당시 주택건설 실적도 높은 수준을 보였습니다. 가격은 취임식 날부터 새 정부의 정책만 반영하지 않습니다. 이미 공사 중이던 물량은 대통령이 바뀌어도 시장에 나옵니다.
M2 역사 계열은 1993년 2월 약 218.20조 원에서 1998년 2월 약 553.91조 원으로 늘었습니다. 돈의 총량이 늘어나는 동안 서울 아파트의 누적 상승률이 낮았다는 점은 “통화량 증가율만 보면 집값이 보인다”는 주장에 대한 중요한 반례입니다.
임기 말에는 외환위기가 발생했습니다. 위기로 인한 가격 압력은 집을 싸게 만드는 성공적 공급 정책과 같지 않습니다. 반대로 이후의 저점에서 시작하는 반등을 다음 정부의 정책 효과로 모두 넘길 수도 없습니다.
가격 관점의 평가: 누적 가격 안정 성적은 좋았습니다. 그 공을 독점할 수 없는 이유는 이전 정부의 공급과 외환위기가 함께 있기 때문입니다. 낮은 상승률이라는 결과는 인정하되, 정책의 순수한 능력으로 과대평가하지 않겠습니다.
자료 · 유진투자증권, 「부동산 시장 전망: 건강한 랠리」, 2025.7, 10쪽 · KB부동산 재집계 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
1998~2003 / 김대중
진보 정부가 집값을 살리는 규제 완화를 택했다
사진: 대한민국 국가기록원
사진 출처 · Wikimedia Commons / KOGL Type 1
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김대중 정부의 아파트 가격은 전국 38.5%, 서울 59.8% 상승했습니다. 출발점은 외환위기였고, 초기의 충격과 이후의 반등을 함께 봐야 합니다. “진보는 언제나 수요 억제”라는 공식으로는 이 정부를 읽을 수 없습니다.
위기 이후 분양가 자율화와 거래 관련 규제 완화가 추진됐습니다. 당시에는 얼어붙은 시장을 움직이게 하는 것이 중요한 목표였습니다. 이런 조치는 매입과 사업의 문턱을 낮추는 방향으로 작동합니다.
콜금리 목표는 2000년 10월 5.25%에서 2001년 9월 4.00%로 낮아졌습니다. M2 역사 계열은 1998년 2월 약 553.91조 원에서 2003년 2월 약 883.71조 원으로 증가했습니다. 금융 여건의 변화와 정부의 규제 완화를 구분하면서도, 함께 매수 여건을 바꾼 조합으로 읽어야 합니다.
가격 관점의 평가: 붕괴한 시장의 회복을 돕는 처방은 설명 가능합니다. 그러나 회복을 돕는 장치가 상승기에도 남으면 가격을 밀어 올리는 힘이 될 수 있습니다. 진영보다 정책 수단을 봐야 한다는 가장 선명한 사례입니다. 누적 상승 전부를 규제 완화의 효과로 계산할 수는 없지만, 가격 회복을 지향한 방향은 분명합니다.
자료 · 유진투자증권, 「부동산 시장 전망: 건강한 랠리」, 2025.7, 10쪽 · KB부동산 재집계 ↗
자료 · 국가법령정보센터, 분양가 규제 변화와 시장 상황에 관한 판결문 ↗
자료 · 한국은행, 기준금리 추이 · 2008.2 이전은 콜금리 목표 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
2003~2008 / 노무현
강한 억제 정책, 서울 가격을 막는 데는 부족했다
사진: 대한민국 국가기록원
사진 출처 · Wikimedia Commons / KOGL Type 1
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노무현 정부의 전국 아파트 상승률은 33.8%, 서울은 56.6%입니다. 가격 억제를 목표로 삼았다는 이유만으로 이 결과를 좋은 성적이라고 평가할 수는 없습니다. 서울의 상승을 충분히 제어하지 못했다는 결과 책임은 명확합니다.
종합부동산세와 대출 규제 등으로 투자 수요를 억제하는 한편, 2기 신도시와 공공택지 공급도 추진했습니다. 공급을 전혀 하지 않았다는 비판 역시 사실과 다릅니다. 문제는 그 공급이 언제, 어느 수요를 대체할 수 있었느냐입니다.
콜금리 목표는 2004년 11월 3.25%까지 내려갔다가 2007년 8월 5.00%로 올라갔습니다. 이 임기를 하나의 저금리 구간으로 묶으면 후반의 긴축을 놓칩니다. M2 역사 계열은 2003년 2월 약 883.71조 원에서 2008년 2월 약 1,321.33조 원으로 늘었습니다.
보유 비용을 높이는 세금은 수요를 억제할 수 있습니다. 반면 팔 때 부담이 커지는 세금은 매각을 미루게 할 가능성도 있습니다. 같은 세금 강화라도 매수와 매도에 미치는 방향이 같지 않습니다. 이 경로가 상승의 몇 %를 설명하는지는 별도 검증 없이는 알 수 없습니다.
가격 관점의 평가: 과도한 차입 수요를 제어할 도구와 공급 계획은 있었지만, 서울의 즉각적인 수요와 공급 기대를 안정시키는 데 부족했습니다. 세제의 강도보다 수단의 조합과 공급 시차가 중요하다는 교훈을 남겼습니다.
자료 · 유진투자증권, 「부동산 시장 전망: 건강한 랠리」, 2025.7, 10쪽 · KB부동산 재집계 ↗
자료 · 정부 정책브리핑, 8·31 대책의 공급 확대 내용, 2006.10.27 ↗
자료 · 한국은행, 기준금리 추이 · 2008.2 이전은 콜금리 목표 ↗
자료 · IMF IFS / FRED, 한국 M2 월별 계절조정계열, 1970.1~2017.5 · 2019.4 갱신된 역사 계열 ↗
2008~2013 / 이명박
서울 하락을 규제 완화의 승리라고 부를 수 있을까?
사진: 대한민국 국가기록원 (National Archives of Korea)
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이명박 정부는 전국 아파트 15.9% 상승, 서울 3.0% 하락으로 지역의 방향이 갈립니다. “이 정부 때 집값이 내렸다”는 말은 서울을 전국으로 확대할 때 틀려집니다.
글로벌 금융위기 이후 금융 여건은 급변했습니다. 기준금리는 2008년 8월 5.25%에서 2009년 2월 2.00%로 내려갔습니다. M2 역사 계열도 2008년 2월 약 1,321.33조 원에서 2013년 2월 약 1,855.60조 원으로 늘었습니다. 금리 인하와 통화 확대가 서울 가격 상승을 보장하지 않았습니다.
정부는 규제를 완화하고 보금자리주택 공급을 추진했습니다. 150만 호는 장기 공급계획의 숫자이지 임기 중 서울에 준공된 아파트 수가 아닙니다. 상대적으로 저렴한 공공분양을 기다리게 하는 효과와 실제 입주 효과도 구분해야 합니다.
가격 관점의 평가: 서울 가격의 안정·하락은 확인되지만, 위기와 약한 수요의 영향을 떼어내고 규제 완화가 집값을 낮췄다고 결론 내릴 수 없습니다. 공급 선택지를 늘리는 방향은 평가할 수 있어도 전국 가격까지 안정시켰다는 주장은 이 표와 맞지 않습니다.
자료 · 유진투자증권, 「부동산 시장 전망: 건강한 랠리」, 2025.7, 10쪽 · KB부동산 재집계 ↗